律 师 函
湘顺律函字(2014)第001号
张x平女士:
湖南顺时律师事务所接受陈国荣的委托,指派本律师作为其代理人,现根据事实和法律就您与陈国荣二手房买卖纠纷事宜,特致函如下。
1、违法出售法律禁止交易的房屋。
您所出售的房屋没有房屋所有权证和国有土地使用证,违反了我国《房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定。
2、违法超标收取定金。
您向陈国荣收取定金8万元,违反了我国《担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十”的规定。
3、违法承诺过户更名且逾期未办理过户手续。
由于您出售的房屋无产权证书属于法律禁止交易的情形,因此是无法正常过户或更名的,约定的更名也违反了住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中“商品住房严格实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名”的规定。同时您在《房屋出售承诺书》第二条承诺:“最迟于2014年2月20日办理过户手续”也逾期未兑现,依照该条您应该向陈国荣双倍返还定金。
我所认为:您与陈国荣之间的二手房买卖因违反了我国《房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的强制性规定,依照《合同法》第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定应当确定买卖合同无效,同时依照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,您应依法向陈国荣退还定金8万元。
综上所述,为了友好协商解决此事,减少仲裁或诉讼成本(律师费、诉讼或仲裁费,时间花费及误工损失),特致函于您,希望您依照法律规定,本着实事求是的原则,尽快对此事予以妥善处理。请您收到本函后在10之内与我所承办律师联系协商,否则,我所将依照当事人的授权通过法律途径予以解决。
此致
商祺!
湖南顺时律师事务所
承办律师:
二0一四年三月三日
地址:娄底市吉星路娄底市中级人民法院对面湖南顺时律师事务所
邮编:417000
电话(兼传真):0738-8870126
承办律师手机:13873850732
仲裁申请书
申请人:陈国荣,男,19xx年xx月xx日出生,汉族,住湖南省双峰县xx镇xx村xx组。
被申请人:张x平,女,19xx年xx月xx日出生,汉族,住湖南省娄底市娄星区xx办事处xx居委会xx组。
仲裁请求:
1、依法确认申请人与被申请人签订的房屋买卖合同无效;
2、责令被申请人返还给申请人购房定金80000元;
3、仲裁费由被申请人承担。
事实与理由:
此致
娄底仲裁委员会
申请人:
陈国荣与张x平房屋买卖合同纠纷仲裁一案
申请人陈国荣提交的证据
1、陈国荣与张小平的身份证复印件各一份共两页----------(1)
证实:申请人陈国荣与被申请人张x平的基本身份情况。
2、陈国荣与张x平签署的《房屋出售承诺书》一份一页----(3)
证实:被申请人张小平将其未取得权属证书的xx小区3栋308房向申请人陈国荣出售的事实、以及该房屋买卖属于二手房买卖,而非开发商与业主之间的商品房(一手房)买卖。
3、《收款收据》一份一页-------------------------------(4)
证实:被申请人张x平收取申请人陈国荣购房定金8万元的事实。
强制执行申请书
申请人:陈国荣,男,19xx年xx月xx日出生,汉族,住湖南省双峰县xx镇xx村xx组。
被申请人:张x平,女,19xx年xx月xx日出生,汉族,住湖南省娄底市娄星区xx办事处xx居委会xx组。
申请事项:
1、强制执行娄底仲裁委员会娄仲裁房字(2014)1号裁决书,即责令被申请人返还申请人60000元购房款并加倍支付迟延履行期间的债务利息。
2、执行费由被申请人承担。
事实与理由:
申请人与被申请人房屋买卖合同纠纷一案,娄底仲裁委员会于2015年4月24日作出娄仲裁房字(2014)1号裁决书,裁决:“一、申请人陈国荣与被申请人张x平签订的《房屋出售承诺书》无效;二、被申请人张小平返还申请人陈国荣购房款人民币80000元;三、申请人陈国荣赔偿被申请人张x平经济损失人民币20000元,上述第二、第三项相抵后,被申请人张x平尚应返还申请人陈国荣人民币60000元。该返还款在本裁决书送达之日起五日内支付,逾期未付,按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案仲裁费5000元由申请人陈国荣负担”。现因被申请人逾期拒不履行上述裁决,为此特向贵院申请强制执行。
此致
娄底市中级人民法院
申请人:
年 月 日
承办人:娄底律师 向宗银